Om een einde te maken aan woekerhuren heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ‘Wet betaalbare huur’ op 25 april 2024 aangenomen. De wet zorgt ervoor dat de huurprijs van veel huurwoningen gereguleerd wordt en daardoor omlaag moet. Wat houdt dit nu precies in voor verhurend Nederland?
De schatting is dat door deze wet de huur van ongeveer 300.000 huurwoningen op termijn met gemiddeld € 190,- omlaag gaat. De Tweede Kamer heeft onlangs de wet aangenomen, de Eerste Kamer behandelt het wetsvoorstel binnenkort. Het voornemen is dat de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 in werking treedt, het is de vraag of dat de wet wordt aangenomen en of dat dan de ingangsdatum per 1 juli aanstaande haalbaar is?
Met deze nieuwe wet ontstaat een nieuwe sector, de middenhuursector. Er is sprake van een middenhuurcontract indien:
- Het een nieuw contract is (afgesloten tegelijk met of later dan de ingangsdatum Wet betaalbare huur);
- Het een zelfstandige woonruimte betreft;
- Het gaat om een kale huurprijs van € 879,66 en € 1.157,95 (behoudens indexering).
De Wet betaalbare huur regelt onder andere dat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) gaat gelden voor huurwoningen tot en met 186 punten. Het WWS wordt dwingend en huurders krijgen betere huurbescherming. Gemeenten kunnen namelijk op termijn ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen daardoor ligt het initiatief niet alleen meer bij een huurder.
Wat houdt het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) in?
Met dit stelsel wordt het waarderingsstelsel zoals opgenomen onder artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, bedoeld. Andere benamingen zijn ook puntensysteem of puntentelling.
In Nederland is dit een wettelijk systeem waarmee een redelijke huurprijs voor een woning vastgesteld kan worden. Heel eenvoudig, hoe meer punten een woning waard is – hoe hoger de huur voor betreffende woning. Thans ligt de vrije sector grens op 148 punten met de invoering van deze nieuwe wet komt dit aantal punten te liggen op 186 punten.
Hoe wordt het WWS gemoderniseerd?
De modernisering is met name gelegen in het feit dat huurders en verhuurders erop moeten kunnen vertrouwen dat zij de juiste huurprijs afspreken. Gemeenten moeten daarnaast vrij eenvoudig hun toezichthoudende rol goed kunnen vervullen. Concreet wordt met de modernisering van het WWS beoogd dat zowel verhuurders, huurders, gemeenten als de Huurcommissie onafhankelijk van elkaar op hetzelfde puntentotaal moeten uitkomen.
Bepaalde onderdelen van het nieuwe WWS zijn voorzien van voorbeeldberekeningen, verduidelijkende voorwaarden en definitie omschrijvingen. Van waardering op basis van investeringsbedragen wordt niet langer uitgegaan daarvoor komen limitatieve lijsten met voorzieningen met een vaste waardering in de plaats.
De overige aanpassingen[1] van het WWS kort op een rij:
- De WOZ waarde wordt gemaximeerd: als een woning meer dan 186 punten krijgt, telt de WOZ waarde mee voor maximaal 33%.
- Energielabels gaan een belangrijke rol spelen: hogere energielabels (B t/m A ++++) worden onder de nieuwe wet beter gewaardeerd. Slechte label (E, F, G) krijgen juist punten in aftrek. Hierdoor worden de huurprijsverschillen tussen woningen met een goed en slecht energielabel steeds groter wat uiteindelijk verduurzaming van huurwoningen zou moeten stimuleren.
- Buitenruimte wordt beter gewaardeerd: meer ruimte buiten wordt ruimer beloond, daarnaast krijgt gemeenschappelijke buitenruimte punten toegeschreven ten opzicht van nu niets.
- Opslag voor nieuwbouw: woningen die gebouwd worden na inwerkingtreding van de nieuwe wet en waarbij met de bouw voor 1-1-2028 wordt gestart, krijgen gedurende 20 jaar een opslag van 10% op de maximale huurprijs.
- Andere waardering van monumenten:
- de huidige 15% maximale huurprijsopslag voor beschermde stads- en dorpsgezichten wordt afgeschaft.
- De waardering van rijksmonumenten van 50 WWS-punten wordt omgezet naar 35% maximale huurprijsopslag.
Praktische tips voor verhurend Nederland
- Zorg ervoor dat u weet welke huurprijs u rechtsgeldig voor uw huurwoning(en) mag vragen. Maak hierbij gebruik van het WWS en zorg dat u zich houdt aan de wettelijke toegestane grenzen. Er zijn online tools die u hierbij kunnen helpen, helaas is de ene tool niet de andere en wordt hier ook specifieke kennis verondersteld. Smart Letting is specialist in vastgoedverhuur en regelgeving, we helpen u graag bij het vaststellen van de toegestane huurprijs. Neem vrijblijvend contact met ons op.
- Laat u zich goed adviseren over de regels van de Wet betaalbare huur en de andere plannen voor het reguleren van de middenhuur. Zorg dat u de regels naleeft zodat u boetes en juridische problemen voorkomt.
- Verzorg een juiste documentatie en administratie. Houdt een gedetailleerde administratie bij van in ieder geval alle huurcontracten, betalingen en indien aan de orde aanmaningen en huurprijsverhogingen. Een deugdelijke administratie helpt u bij het naleven van de wet en regelgeving alsmede geeft het u bescherming bij juridische geschillen. Smart Letting heeft een eigen vastgoed jurist in dienst en helpt u graag. Juridisch beheer van huurwoningen | Vastgoed jurist (smartletting.nl)
- Bent u verhuurder van 2 of meer woningen overweeg dan om te professionaliseren en neem Smart Letting als professionele beheerder in de arm. Wij kunnen u helpen met up to date advies, hebben van deugdelijke administratie en naleving van wet- en regelgeving. Vastgoed beheer van huurwoningen voor woningbeleggers (smartletting.nl)
Ook u krijgt te maken met de gevolgen van de Wet betaalbare huur. Maar dat hoeft zeker niet het einde van uw rendement te betekenen. Als u nu niet in actie komt, is dat risico er absoluut wel.
Wat u nu nodig heeft is iemand die met u mee kan kijken en u kan voorzien van advies. Een specialist in vastgoedverhuur en de regelgeving. En dat is precies wat wij u kunnen bieden. Bel ons geheel vrijblijvend op +31 (0)34 68 31 945 of neem contact op via onderstaande knop.
We adviseren u graag hoe we uw vastgoedrendement kunnen beschermen nu en voor in de toekomst.
Auteur
Hilke Heering, juriste Smart Letting
