De algemene bond voor uitzendorganisaties (www.abu.nl) becijferde dat in 2019 Nederland 767.000 arbeidsmigranten telde, voornamelijk werkzaam in de logistiek (44%) en tuinbouw (19%). Daarmee zijn arbeidsmigranten van grote waarde voor de Nederlandse economie. In Brabant zijn verreweg de meeste arbeidsmigranten werkzaam, zo’n 23%, gevolgd door Noord Limburg (11%).
In 2016 droeg deze groep 11 miljard euro bij aan het nationaal inkomen in Nederland en dat bedrag is de laatste jaren alleen maar toegenomen. Huisvesting van de arbeidsmigranten vormt een continue uitdaging voor zowel henzelf als voor uitzendorganisaties. Voor 65% van de arbeidsmigranten faciliteren uitzendorganisaties bij de huisvesting, 35% zoekt derhalve rechtstreeks naar woonruimte.
Smart Letting ontvangt regelmatig de vraag of verhuur aan arbeidsmigranten verstandig is. In dit blog gaan we in op de kansen die het biedt, gaan we tevens in op een aantal belangrijke aandachtspunten en geven u bondig een aantal tips.
De kansen
Redenen om te verhuren aan arbeidsmigranten zijn voornamelijk gelegen in het behaalde rendement op de verhuur en het gemak, dat laatste alleen als aan een uitzendbureau verhuurd wordt.
Aan de hand van een voorbeeld wordt nader ingegaan op rendement.
Bij verhuur aan alleenstaanden, stelletjes en gezinnen wordt gemiddeld een rendement gehaald op geïnvesteerd vermogen van zo’n 5%. Bijvoorbeeld, een eengezinswoning met 4 slaapkamers van € 350.000 waarvoor € 1.450,– maandelijks aan huur wordt ontvangen, levert een bruto aanvangsrendement van 5%. Wordt deze woning echter verhuurd aan arbeidsmigranten, dan is het gebruikelijk dat deze zo’n € 450,– per maand betalen voor een eigen kamer inclusief gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Totale huurinkomsten per maand bedragen dan geen € 1.450,– maar € 1.800,– waarmee het rendement stijgt naar 6,2%.
Naast dit hogere rendement is er nog een ander voordeel. Als verhuur aan arbeidsmigranten gefaciliteerd wordt door een uitzendbureau, biedt dat gemak voor een verhuurder. Verhuurder verhuurt de woning namelijk niet rechtsreeks aan de migranten, maar aan het uitzendbureau, die het op haar beurt onderverhuurt aan de arbeidsmigranten. Bij deze constructie is het de taak van het uitzendbureau om te zorgen voor volledige bezetting van de woning en voor de afspraken met arbeidsmigranten en de naleving ervan.
Het is raadzaam zaken te doen met uitzendbureaus die voorzien zijn van het SNF keurmerk. Zij zorgen er dan, in samenspraak met verhuurder, voor dat de woning voldoet aan de gestelde normen en dat daarmee op fatsoenlijke wijze aan arbeidsmigranten wordt verhuurd. Smart Letting heeft samenwerkingen met verschillende uitzendorganisaties die SNF gecertificeerd zijn. Hierdoor kunnen we verhuurder snel en correct faciliteren bij verhuur aan arbeidsmigranten.
Aandachtspunten
Vanwege de toename van het aantal arbeidsmigranten neemt de noodzaak toe tot het bieden van geschikte huisvesting. Het is niet altijd eenvoudig om passende locaties te vinden. De huisvesting dient minimaal te voldoen aan de eisen die landelijke en lokale wet- en regelgeving stelt.
Hierbij kan onder meer gedacht worden aan (per locatie) geldende bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de gemeentelijke Bouwverordening, de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Het is dus raadzaam om de lokale regelgeving goed na te gaan rond verhuur van woonruimten aan arbeidsmigranten. Handelt u in strijd hiermee, dan kan de gemeente handhaven. Iets wat met juiste kennis en expertise voorkomen kan worden.
Kort samengevat een aantal tips bij verhuur aan arbeidsmigranten.
- Controleer of in het vigerende bestemmingsplan tijdelijk bewoning wordt toegestaan;
- Controleer of het bestemmingsplan ruimte geeft tot het wijzigen van de bestemming;
- Ga na of dat de gemeente beleid voert t.a.v. verhuur aan arbeidsmigranten;
- Vraag zo nodig een omgevingsvergunning aan voor de huisvesting van arbeidsmigranten;
- Neem de SNF normen in acht;
- Weeg een hoger huurrendement af tegen een (doorgaans) intensiever gebruik en daardoor meer slijtage van het gehuurde;
- Zorg voor juist vastlegging van de afspraken in een huurovereenkomst, te meer bij situaties van onder(ver)huur.
Of het in uw geval slim is uw woning te verhuren aan arbeidsmigranten is afhankelijk van uw specifieke situatie en de aard van het pand. Smart Letting is graag bereid uw situatie te beoordelen en samen met u een verhuurstrategie te bepalen.
