Smart Letting verhuurt op een vernieuwende wijze woningen in geheel Nederland. Bij Smart Letting heeft u als eigenaar een actieve rol in het verhuurproces. Dat biedt tal van voordelen. Zo werken we op deze wijze sneller, ligt onze dienstverlening op een hoger niveau en vermindert u aanzienlijk uw verhuurkosten. Maar heeft die actieve rol van u als eigenaar tot gevolg dat uw huurinkomsten voor de belastingdienst in box 1 vallen? Hoe zit het nu precies, wanneer vallen huurinkomsten in box 1 en wanneer in box 3?
Inkomsten uit verhuur in Box 1 of Box 3, hoe zit het nu exact?
Bij het verhuren van vastgoed moet rekening worden gehouden met de Nederlandse fiscale wet- en regelgeving. Deze is divers, taalkundig complex en biedt meerdere uitkomsten. Een vraagstuk dat veel opkomt bij het verhuren van vastgoed is de vraag of de vastgoedportefeuille als ‘exploitatie’ van vastgoed of als ‘belegging’ gezien kan worden. Twee termen die u mogelijk in eerste instantie niet veel zeggen, maar die in de praktijk een wezenlijk verschil kunnen maken over hoe u belast wordt. In dit stuk probeer ik de verschillen nader uit te leggen. Dit stuk is uitsluitend geschreven voor natuurlijke personen en heeft daarom geen betrekking op rechtspersonen (BV, NV enz.).
Verhuren, exploitatie en/of belegging?
De Nederlandse fiscale wet bevat diverse regelgevingen als het om verhuur van vastgoed gaat. U moet denken aan de ‘winst uit onderneming’ (Box I), ‘resultaat uit overige werkzaamheden’ (Box I) of het ‘inkomen uit sparen en beleggen’ (Box III). Bij exploitatie van vastgoed heeft u te maken met één van de eerste twee. Bij een belegging heeft u te maken met het laatste. Onder welke van de drie een activiteit kwalificeert is een aangelegenheid dat naar feiten en omstandigheden moet worden beoordeeld.
Is verhuren een belegging?
De verhuur van vastgoed wordt in de basisregel als een beleggingsactiviteit gezien. Het fiscale gevolg hiervan is dat u in Box III wordt belast. Box III wordt ook wel het inkomen uit sparen en beleggen genoemd. Om de grondslag in Box III te bepalen vermindert u de waarde van de bezittingen met de waarde van de schulden. De peildatum voor de grondslag (lees: de waarde van de bezittingen en schulden) is altijd 1 januari van het kalenderjaar en de waardering van Nederlandse vastgoed vindt plaats op basis van de WOZ-waarde die door de gemeente wordt vastgesteld.
Belangrijk hierbij is om rekening te houden de eventueel van toepassing zijnde ‘leegwaarderatio’. Deze ratio komt er kort gezegd op neer dat je de WOZ-waarde mag corrigeren (verlagen), omdat een object in verhuurde staat minder waard is dan een leegstaande object. Bij gebruik van de WOZ-waarde moet u er rekening mee houden dat de peildatum van de WOZ-waarde altijd één jaar voor uitreiking van de WOZ-beschikking ligt. Ontvangt u in 2021 een WOZ-beschikking, dan ontvangt u de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2020.
Als we in de jurisprudentie duiken dan wordt regelmatig de term ‘normaal vermogensbeheer’ benoemd. Deze term komt er op neer dat verwacht wordt dat vastgoed als een belegging wordt aangemerkt als deze wordt aangehouden met het oog op het verkrijgen van een waardestijging en het rendement van die waardestijging.
Belangrijk om daarbij te vermelden is dat de verrichte arbeid hiervoor niet resulteert in een grotere voordeel dan verwacht kan worden bij ‘normaal vermogensbeheer’. Denk hierbij aan een persoon die een object koopt en hier vervolgens zelf 6 studio’s van maakt om deze te gaan verhuren. De gespendeerde tijd en de samenhangende winstpotentie is groter dan verwacht kan worden bij iemand die een object koopt en één op één verhuurd.
Is verhuren exploitatie?
Wanneer de verhuur van vastgoed een karakter krijgt dat hoort bij meer dan ‘normaal vermogensbeheer’, dan wordt gesproken over exploitatie. Bij exploitatie kunt u vallen onder de regeling van ‘winst uit onderneming’ of de regeling ‘resultaat uit overige werkzaamheden’.
BELANGRIJK: Het verschil tussen deze twee regelingen zit in het fiscale ondernemerschap en de eventuele fiscale faciliteiten waar u aanspraak op kunt maken. Een belastingplichtige die ‘resultaten uit overige werkzaamheden’ geniet wordt namelijk op basis van de wetgeving niet als ondernemer aangemerkt. Ongeacht de registratie bij de Kamer van Koophandel. Deze belastingplichtige kan daarom geen aanspraak maken op de fiscale ondernemersfaciliteiten.
Beide fiscale regelingen vallen zoals hiervoor beschreven thuis in Box I. In Box I wordt u progressief belast over uw bruto inkomsten, verminderd met de kosten en afschrijvingen en verminderd met de eventuele faciliteiten. Bij inkomsten kunt u bijvoorbeeld denken aan huurinkomsten en de verkoopwinst. Dit is wezenlijk anders dan Box III waarin u alleen belast wordt over de waarde van het vastgoedobject minus de schuld(en) en niet belast wordt over de daadwerkelijke huurinkomsten of de eventuele winst bij verkoop. Een voordeel van Box I is wel weer dat het mogelijk is om kosten die samenhangen met de verhuur ten laste van de winst te brengen.
Conclusie
Helaas komt het er in de praktijk op neer dat voor geen enkele casus een kant en klaar recept klaar ligt. Iedere casus moet aandachtig beoordeeld worden. Een belastingplichtige die slechts 1 object verhuurt zal niet snel te maken hebben met een meer dan normaal vermogensbeheer, tenzij hij daar weer tijd in stopt om het verhuurbaar te maken. Een belastingplichtige die er meerdere heeft zal afhankelijk van de activiteiten die hij/zij uitvoert wel als exploitant kunnen worden aangemerkt. Heeft u meer advies nodig over de verhuur van uw vastgoedobject en de eventuele fiscale gevolgen hiervan, neem dan contact op met één van onze adviseurs.
Zo ziet u, er is geen pasklaar antwoord. Voor beleggers met grotere woningportefeuilles adviseert Smart Letting gebruik te maken van ons pakket “compleet” in combinatie met technisch beheer. U besteedt dan vrijwel alle werkzaamheden uit aan Smart Letting en het is voldoende aantoonbaar dat het niet gaat om exploitatie van vastgoed. Voor een toelichting op de pakketten verwijzen we u graag door naar woning zelf verhuren.
Dit artikel is tot stand gekomen in overleg met Profinancials.
