Waarom is een proces-verbaal van oplevering bij de verhuur van uw woning zo belangrijk?
Als u een woning gaat verhuren, is het erg belangrijk om naast een goede huurovereenkomst tevens een proces verbaal van oplevering op te laten stellen. Proces-verbaal wordt in de volksmond ook wel opleverrapport genoemd.
‘Stel, u heeft uw huis (tijdelijk) verhuurd. Bij einde huur zal uw huurder de woning aan u opleveren echter dan blijkt dat keukenapparatuur beschadigd is en sommige deurklinken zitten los. Hoe moet u als verhuurder hier dan mee omgaan, wat zijn dan uw rechten?
De basisregel is zo dat een verhuurder moet bewijzen!
Artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek geeft meer concreet aan in welke staat het gehuurde door een huurder moet worden opgeleverd. “Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst”.
Om gedoe te voorkomen is het derhalve van essentieel belang om als verhuurder bij aanvang van huur voor een volledig opleverrapport te zorgen zodat de staat bij aanvang huur goed is vastgelegd. Het is van belang dat een dergelijke opnamestaat zorgvuldig in een rapport wordt vastgelegd. Uitsluitend de mededeling in de huurovereenkomst dat de huurder de woning in ‘goede staat’ heeft ontvangen dan wel dat partijen genoegzaam bekend zijn met de staat, is verre van voldoende.
Kortom, zonder een zorgvuldig opleverrapport heeft u als verhuurder bij discussie met huurder over de staat van de woning bij einde huurperiode geen verhaal.
In het geval u als verhuurder heeft gezorgd voor een correct opleverrapport dan is het de vraag wat uw huurder aangerekend kan worden en wat onder normale slijtage valt.
Onder ‘normaal gebruik’ vallen de gebruiksslijtage en de achteruitgang van het verhuurde door ouderdom. Normaal gebruik is afhankelijk van hoe de meeste mensen omgaan met een huurwoning. Richtlijnen hierbij zijn of dat een woning intensief wordt gebruikt maar ook of dat de huurder met regelmaat de woning schoon heeft gemaakt. Op het moment dat slijtage aan de huurwoning niet onder normaal gebruik valt, mag de verhuurder een deel van de borg inhouden. Een verhuurder moet dit wel deugdelijk kunnen motiveren. Daarnaast moet het ingehouden bedrag vanzelfsprekend in verhouding staan tot de slijtage veroorzaakt door abnormaal gebruik.
Bij oplevering van de huurwoning kan het zijn dat u als verhuurder wordt geconfronteerd met bijvoorbeeld loszittend hang- en sluitwerk, een vieze woning of kleine beschadigingen aan schilderwerk. Voor wiens rekening komt dit dan en hoe verhoudt het zich tot het terugbetalen van de borg?
Loszittend hang- en sluitwerk wordt gezien als een kleine herstelling en daarvan schrijft de wet voor dat de huurder dergelijke herstellingen zelf dient te repareren. Ook als de huurovereenkomst reeds is opgezegd. Let op, bij kleine herstellingen rust er op verhuurder bewijslast dat deze zijn aangericht door een huurder. Gedurende de looptijd van een huurovereenkomst komen deze herstellingen namelijk sowieso voor rekening en risico van huurder. Onderwerp van discussie kan zijn wanneer er sprake is van een kleine herstelling. Hiervoor dient onder andere het Besluit kleine herstellingen als leidraad genomen te worden.
Kan een verhuurder de kosten van kleine herstellingen op de borg inhouden?
Ja dit is mogelijk, echter niet zomaar. Een huurder moet bijvoorbeeld nog wel in de gelegenheid gesteld worden om de gebreken aan het gehuurde deugdelijk op te lossen. In dat kader adviseert Smart Letting om een voorinspectie met huurder in te plannen.
Bent u op zoek naar hulp bij het opstellen van een goed opleverrapport? Smart Letting is u graag van dienst.
