“De Amsterdamse rechtbank heeft geoordeeld dat bepaalde huurverhogingen juridisch onhoudbaar zijn”
Wat speelt er nu precies en wat valt er te verwachten?
Bouwinvest-zaak
Naar aanleiding van een uitspraak[1] van de rechter van de Amsterdamse rechtbank in een zaak die huurders tegen Bouwinvest hadden aangespannen kwam de kwestie rond de huurverhogingen aan het rollen. In deze zaak gaat het om twee huurders die vanwege een betalingsachterstand door Bouwinvest dreigde uit hun huurwoning gezet te worden. Sinds 2005 huren deze huurders een woning bij verhuurder Bouwinvest.
In de onderliggende huurovereenkomst zijn huurders en verhuurder een jaarlijkse huurindexering van inflatie-indexatie plus een opslag van 5% overeengekomen. Volgens de rechtbank van Amsterdam zijn deze huurverhogingen oneerlijk en schaden ze de belangen van een huurder. De rechtbank heeft de in de huurovereenkomst opgenomen regeling voor huurverhoging nietig verklaard. Meer concreet het gehele huurprijswijzigingsbeding moet buiten beschouwing gelaten worden, dat betekent in de onderhavige kwestie dat alle huurverhogingen sinds ingangsdatum huurcontract onterecht zijn doorgevoerd. De huurders hebben nu een betalingsvoorstand in plaats van een betalingsachterstand.
Hoe is de rechtbank van Amsterdam tot dit oordeel gekomen?
Het oordeel is dat bepaalde huurprijsverhogingsbedingen als oneerlijk beding zijn bestempeld en buiten toepassing gelaten moet worden.
Deze rechtsgang is baanbrekend, de regeling voor huurverhoging is aan de lijst van oneerlijke bedingen (ook wel de blauwe lijst genoemd) van de Europese Commissie getoetst. De rechter van de Amsterdamse rechtbank beroept zich in de uitspraak op een dertig jaar oude Europese Richtlijn[2] die in 1993 is vastgesteld om consumenten te beschermen tegen buitenproportionele algemene voorwaarden. De blauwe lijst kreeg de afgelopen jaren al meer aandacht vanwege de in huurovereenkomsten opgenomen boetebedingen. Als een beding op de blauwe lijst wordt gevoegd dan komen de volgende uitgangspunten in het beding terug.
- Er moet sprake zijn van een huurovereenkomst met een beding tussen een professionele verhuurder en een niet – professionele huurder (natuurlijk persoon).
- Het betreft een huurovereenkomst aangegaan na 31 december 1994.
- Het moet gaan om een beding waarover niet onderhandeld is, een standaardbeding.
Wanneer een rechter van oordeel is dat een beding in strijd is met de blauwe lijst dan is deze rechter verplicht het beding in het geheel als niet bindend te betitelen. Met andere woorden het beding heeft nimmer bestaan en partijen moeten in beginsel alles terugdraaien wat sinds de aanvang van de huurovereenkomst is gebeurd ter uitvoering van dat beding. Rekening houdende met verjaringstermijn van een vordering zal dat in de praktijk betekenen dat verhuurder de huurverhogingen over in ieder geval de afgelopen 5 jaar moet terugbetalen. Het is nog maar de vraag of een verhuurder zich daadwerkelijk mag beroepen op verjaring.
Om misverstanden te voorkomen, de blauwe lijst sluit in principe geen huurverhogingsbedingen uit.
Een huurverhogingsbeding op basis van jaarlijkse inflatie-indexering op een duidelijk voorgeschreven wijze is toegestaan echter de pijn zit ‘m in het aanvullende verhogingspercentage en daardoor kan het beding in strijd zijn met de blauwe lijst waardoor het gehele beding onverbindend wordt verklaard. Dan is dus ook geen huurprijs verhoging meer op basis van uitsluitend inflatie-indexering mogelijk.
Prejudiciële vragen
Het afgelopen jaar is er veel te doen geweest in de rechtspraak over indexatiebedingen en of dat deze als oneerlijk bestempeld moeten worden. Er zijn ook uitspraken[3] geweest waarbij indexatiebedingen als niet oneerlijk bestempeld werden terwijl het om vergelijkbare bedingen ging.
Afgelopen 5 oktober heeft de rechter van het kantongerecht Amsterdam opnieuw een aantal prejudiciële vragen[4] aan de Hoge Raad gesteld.
Even enige achtergrond bij wat prejudiciële vragen zijn. Op www.hogeraad.nl valt te lezen dat een prejudiciële vraag een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad is over de uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad over die vraag niet eerder heeft beslist. Het gaat om vragen die zich voordoen in een concrete zaak die bij een rechtbank of hof in behandeling is. De mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen is verbonden aan een aantal voorwaarden: zo moet een antwoord op deze vraag nodig zijn voor het nemen van een beslissing in een zaak. Bovendien moet dezelfde vraag aan de orde zijn in een groot aantal zaken.
De volgende vragen zijn de dato 5 oktober jl. aan de Hoge Raad voorgelegd:
- Indien een regeling voor een huurverhoging voorziet in een inflatie-indexering en een extra huurverhoging welke laatste als oneerlijk is aan te merken, in hoeverre moet het hele beding dan worden vernietigd of volstaat het om uitsluitend het oneerlijke deel van de verhoging te vernietigen?
- Een oneerlijk contractueel beding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en dat voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?
- Moet de rechter indien vraag II bevestigend wordt beantwoord (ook als huurder verstek heeft laten gaan), ambtshalve nagaan wat huurder door de oneerlijke huurprijsverhogingen teveel heeft betaald en dat bedrag in aftrek nemen van de gevorderde huurachterstand?
- Indien een huurder de door de oneerlijke huurprijsverhoging teveel betaalde huursom van verhuurder terugvordert, kan een verhuurder zich dan beroepen op verjaring en zo ja wanneer is die verjaringstermijn dan gaan lopen?
- Indien de verhuurder zich niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk geval dat aanleiding geeft om op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken?
In de (rechts)praktijk heersen al geluiden dat het spijtig is dat de rechtbank niet de vraag heeft gesteld of het mogelijk is om een oneerlijk beding te wijzigen in algemene voorwaarden. Deze vraag is voor veel verhuurders zeer opportuun. In het geval de antwoorden van de Hoge Raad leiden tot veelal het bestempelen van huurverhogingsbedingen als oneerlijk dan staan indexatiebedingen in talloze lopende huurovereenkomsten bloot aan vernietiging met alle gevolgen van dien.
Zo is ook nog de vraag of dat een mededeling van verhuurder dat hij zich niet meer zal beroepen op het beding, ertoe leidt dat het beding niet meer vernietigd kan worden. Op deze vraag wordt divers door rechters geoordeeld. De antwoorden van de Hoge Raad zijn dan ook van groot belang. Verhuurders wachten dan ook met grote smart af, over ongeveer 9 maanden is de huurpraktijk weer wat wijzer.
