Ieder jaar opnieuw stelt de Overheid de huurliberalisatiegrens vast.1 Deze grens bepaalt of dat uw huurwoning tot de sociale of vrije huursector behoort. Betreft uw woning een zelfstandige woning en lag de kale huurprijs bij aanvang huur hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens dan behoort uw huurwoning tot de vrije sector.
Wat betekent dat een huurwoning in de vrije sector?
- In de regel is het puntensysteem zoals bij sociale huurwoning niet van toepassingen. Hierop zijn een aantal uitzonderingen van toepassing. Te denken valt onder meer aan toetsing huurprijs binnen zes maanden en na afloop huurovereenkomsten voor bepaalde tijd;
- Huurder komt niet in aanmerking voor huurtoeslag. In de praktijk komen we weleens verhuurders tegen die in het belang van een huurder schuiven met de kale huurprijs en de servicekosten. Let op, uw woning valt dan niet meer onder de vrije sector met alle gevolgen van dien. Tevens zal u ook niet kunnen voldoen aan een rubrieksgewijs afrekenen van de servicekosten;
- Geen sprake van een maximale huurprijs;
- Er is geen maximale jaarlijkse huurverhoging;2
Hoe gaat het indexeren in zijn werk en wat als u vergeten bent te indexeren?
Indexeringsclausule:
Als verhuurder en huurder bij aanvang huur de mogelijkheid van indexeren schriftelijk overeengekomen zijn, hoeft een verhuurder de indexering niet meer voor te stellen aan diens huurder. Door het ondertekenen van de huurovereenkomst heeft een huurder namelijk al ingestemd met een indexering. Jaarlijks indexeren is in dat geval toegestaan. Een verhuurder dient zijn huurder te informeren over de hoogte van de indexering echter is er geen wettelijke termijn waarbinnen dat moet gebeuren.
Stel er is geen indexeringsclausule opgenomen dan kan een verhuurder een nieuwe redelijke huurprijs aan huurder voorstellen. Laatst genoemde moet hier dan wel mee instemmen.
Vergeten te indexeren:
Behoudens een aantal uitzonderingen, kan een verhuurder de huurprijs verhogen alsof er ieder jaar een indexering heeft plaatsgevonden. Het recht om te mogen indexeren verjaart derhalve niet. Let op de vordering van een verhuurder op een huurder die ontstaat wegen het vergeten van indexeren zal na 5 jaar verjaren (verjaringstermijn conform artikel 3:308 BW).
Hoe zit het met indexeren van een huurprijs die ver onder markt ligt?
Indien een huurprijs ondanks in rekening gebrachte indexeringen een niet marktconforme huurprijs betreft kan een verhuurder een nieuwe redelijke huurprijs aan zijn huurder voorleggen. Een dergelijke huurverhoging kan door een verhuurder niet eenzijdig worden doorgevoerd. De nieuwe huurprijs kan pas van toepassing zijn zodra huurder heeft ingestemd met de voorgestelde verhoging.
Doet een huurder dat niet dan kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en een procedure tot beëindiging bij de rechtbank starten. Rechter zal dan van geval tot geval naar de maatstaven van redelijk- en billijkheid toetsen of de voorgestelde huurprijs reëel is. In dat geval zal een rechter de geëiste beëindiging toewijzen. Om te beoordelen of een huurprijs verhoging reëel is, wordt onder meer gekeken naar de markt/de huurprijs van vergelijkbare objecten, soms een taxatie, financiële draagkracht verhuurder versus huurder, etc.
Samengevat, u heeft als verhuurder mogelijkheden om vergeten indexeringen alsnog in rekening te brengen. U kunt een huurprijs marktconform verhogen echter dient u als verhuurder hier zorgvuldig mee om te gaan en het te allen tijde reëel te houden.
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande nog vragen, neem gerust contact met ons op.
Smart Letting is u graag van dienst, info@smartletting.nl of 0346-831945.
[1] Wat is het verschil tussen een sociale huurwoning en een huurwoning in de vrije sector? | Rijksoverheid.nl
[2] Voorstel om huurverhoging voor de komende 3 jaar te maximeren op 2,4% ligt thans bij de Eerste Kamer.
Jaarlijkse huurverhoging vrije sector gemaximeerd | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl
