Het verhuren van woningen is voor veel personen een mooie aanvulling op het inkomen. De huurinkomsten vormen een aanvulling op het huidige inkomen, de zeer waarschijnlijke waardestijging van de woning is een aanvulling op het inkomen op de langere termijn. Om die reden kopen veel particulieren woningen aan om te gaan verhuren, ook wel Buy to let genoemd. Een andere trend is dat woningen aangehouden worden als men verhuist, met andere woorden, het oude huis wordt aangehouden om te gaan verhuren. Keep to let in vakjargon.
Wat komt er eigenlijk allemaal op je af als je gaat verhuren. Wat zijn de risico’s, wat kan je zelf en wat is beter om uit te besteden? Is het echt noodzakelijk om een verhuurmakelaar in de arm te nemen? Deze kosten gemiddeld een maand huur exclusief btw. Deze vraag krijgen we vaak van onze klanten. Onderstaand wordt uiteen gezet wat er op u afkomt bij het verhuren van een woning, wat de risico’s en valkuilen zijn.
1. Verhuurfase
Huurprijs
U beschikt over een woning om te gaan verhuren. Maar wat is reëel om te vragen als huurprijs. Onderzoek naar verhuurwoningen die te huur staan in de directe omgeving geeft inzicht. Let wel op dat u appel met appels vergelijkt. Let bijvoorbeeld op de staat waarin de woning wordt verhuurd, kaal, gestoffeerd of gemeubileerd. Dat maakt verschil. Let op het aantal slaapkamers en let vooral ook op het afwerkingsniveau. Deze factoren hebben invloed op de huurprijs die gevraagd kan worden, maar er zijn er veel meer. U kunt deze vraag ook bij Smart Letting neerleggen. We zoek het kosteloos voor u uit.
Adverteren
Als u weet welke huurprijs u kunt vragen, is de volgende stap om uw woning aan te gaan bieden in de markt. Dat kan via social media en bijvoorbeeld marktplaats, in persoonlijke netwerken of bijvoorbeeld via Pararius. Dat maakt nogal verschil. Via social media en marktplaats komt men met een heel breed publiek in aanraking. Daar kunnen hele geschikte huurders bij zitten, maar ook minder geschikte. Opletten dus. Bij persoonlijke netwerken heeft men vaak een indirecte link wat mogelijk meer zekerheid geeft, maar onenigheid in een persoonlijk netwerk is onplezierig. Daarnaast is er vaak sprake van slechts 1 potentiele huurder, waar je liever “de krenten uit de pap” wil kiezen. Smart Letting adverteert altijd op kwalitatief goede websites. Wij zijn partner van Pararius en verhuurwoningen.nl. Dat levert vrijwel altijd veel reactie van kwalitatief goede potentiele huurders. Nadeel is dat u op deze portals als particulier niet kan adverteren. Dat is een van de redenen waarom particulieren in deze fase vaak een samenwerking aangaan met Smart Letting.
Bezichtigingen
Bezichtigingen kunt u prima zelf doen. Vaak zijn 4 a 5 bezichtigingen voldoende om te komen te een voor selectie van 1 a 2 potentieel goede huurders. Bezichtigingen vragen meestal zo’n 20 tot 30 minuten van uw tijd, dus het vraagt een tijdsinvestering van zo’n 2 uur. Veel van onze klanten geven aan dat ze het zelf uitvoeren van bezichtigingen prettig vinden, omdat men dan weet “wat voor vlees men in de kuip heeft”. Huurders gaan toch in uw woning wonen, dan is het wel zaak dat het betrouwbare mensen zijn. Smart Letting heeft een zeer uitgebreid briefingdocument wat we aan onze klanten sturen alvorens ze bezichtigingen gaan doen. Hierin vindt u tal van adviezen en tips.
Financieel screenen
Een van de belangrijkste fasen in het verhuurproces is het inschatten van de draagkracht van potentiele huurders. Met andere woorden, kan men de huur betalen? Smart Letting houdt de Nibud norm aan. Hoewel deze voor iedere huurder verschillend kan zijn, rekenen wij met 35% van het netto gezinsinkomen als norm. Op de site van het Nibud vindt u uitgebreide informatie hierover.
Voor het screenen van potentiele huurders heb je nogal wat informatie nodig. Privacy gevoelige informatie, waar op de juiste wijze (AVG) mee omgegaan dient te worden. Veel van onze klanten vinden het lastig om deze informatie op te vragen. Je vraagt immers nogal wat. Daarom vindt men het over het algemeen fijn als Smart Letting dit proces van hen overneemt. Wij komen in dat geval bij u terug met een advies welke huurder te selecteren op basis van de financiële screening.
Smart Letting biedt u het verhuurpakket al voor eenmalig €250,00 inclusief btw aan waarbij al het bovenstaande wordt geleverd.
2. Juridische fase
Wanneer u een gekwalificeerde huurder heeft geselecteerd is het zaak om afspraken en voorwaarden goed vast te leggen. Dit wordt gedaan in een huurovereenkomst en bijbehorende documenten. Veel mensen stellen huurovereenkomsten zelf op en dat gaat vaak goed. Echter, huurrecht is beste wel complexe wetgeving, waar men behoorlijke risico’s kan lopen als overeenkomsten onjuist zijn opgesteld. Zo kan u bij onjuistheden tegen huurdersbescherming aanlopen als dit nog niet had gehoeven of bent u bijvoorbeeld gehouden om (te veel) ontvangen huur terug te betalen. Specialistisch werk dus. Ook wordt vaak vergeten een document op te stellen waaruit exact de status blijkt van het gehuurde ten tijde van de overdracht aan huurder. Is er schade aan uw woning bij einde huurovereenkomst en u kunt niet aantonen dat dat bij aanvang huur niet zo was, heeft u geen sterke positie in juridische zin. Smart Letting stelt altijd uitvoerige opleverrapporten op waarin met tekst en foto’s wordt vastgesteld wat de (technische) status was van uw woning bij aanvang verhuur.
Smart Letting heeft een ervaren vastgoed jurist in dienst die deze werkzaamheden voor u kan uitvoeren. Juridische documenten voor verhuur worden aan u aangeleverd al voor €250,00 inclusief btw.
3. Technisch beheer
U heeft een goede huurder gevonden en de huurdocumenten zijn getekend. Overdracht heeft plaatsgevonden en huurder huurt inmiddels enige tijd uw woning. Het is heel goed mogelijk dat er na verloop van tijd iets stuk gaat in uw woning. Soms zijn dat zaken die urgent een oplossing vragen. Maar ook minder urgente schade gevallen wilt u oplossen, u wilt immers uw woning op orde hebben. Aan de andere kant wilt u geen dagtaak hebben aan het beheer van uw woning. Het vinden van een bedrijf die u snel kan helpen is vaak lastig. Ook is het zo dat tijdsdruk vaak niet leidt tot lage kosten of een nauwkeurige selectie op basis van kwaliteit dienstverlening. Smart Letting is bekend met deze materie en heeft samenwerkingsverbanden met diverse bedrijven die snel kunnen acteren op problemen in uw woning op te lossen. Het enige wat u moet doen is de issue bij ons aanmelden. Wij doen de rest. Daarnaast is het soms niet zo duidelijk voor wiens rekening de herstelkosten zijn. Hoewel de wet hierover vrij duidelijk is, is het voor veel mensen soms nog lastig om wetteksten te lezen. Ook hier biedt onze vastgoed jurist uitkomst. Zij zal u informeren of de kosten van een calamiteit voor rekening van huurder of verhuurder komen.
Technisch beheer is voor €250,00 per jaar inclusief btw beschikbaar.
Conclusie.
Uit bovenstaande uiteenzetting blijkt dat het goed zelf verhuren van een woning best wel complex en tijdrovend kan zijn. Gang naar een dure verhuurmakelaar echter lijkt ons niet de slimste keuze. Hiervoor betaalt u gemiddeld 1 maand huur exclusief btw. Wat is dan de slimste keuze? Bepaal wat u zelf wilt doen en wat u wilt uitbesteden. Bezichtigingen bijvoorbeeld zijn prima zelf te doen en spaart u veel geld uit. Smart Letting verhuurt samen met u uw woning al voor €250,– eenmalige kosten. Wilt u dat wij de huurdocumenten opstellen, ook dat kost slechts €250,– en wordt gedaan door een ervaren jurist. Heeft u geen zin in herstelwerkzaamheden in uw woning, wij nemen het technisch beheer uit handen voor jaarlijks €250,–. Dat vinden wij slim. Zo heeft u wel de partner met kennis en ervaring aan uw zijde, maar niet de hoge kosten.
